Nơi chia sẻ "kiến thức" và "kinh nghiệm" thực tế của ACE hoạt động trong lĩnh vực BĐS

Bên dưới là 1 quy trình mua bán nhà tương đối đầy đủ (mình tham khảo online). Mọi người xem qua nên bổ sung thêm vấn đề gì, có bước nào cần lưu tâm hoặc dễ "vướng" vào những thủ tục hành chính .
[FONT=&quot]Kinh nghiệm và quy trình mua bán nhà đất tại Bình Dương:[/FONT]

1.[FONT=&quot]Phải đi tìm nhà/đất quý vị ưng ý. Giai đoạn này là một giai đoạn khó khăn vì nhu cầu là vô hạn còn tiền bạc thì có hạn. Khi tìm đất đai nhà cửa nên chú ý những điểm sau:[/FONT]

[FONT=&quot]Tính pháp lý của miếng đất hoặc căn nhà (Sổ đỏ, Sổ hồng...). Trước kia thì nếu là đất thì được cấp một quyển sổ chứng nhận quyền sử dụng đất, còn nhà thì có sổ hồng. Nhưng sau này thì chỉ cấp sổ đỏ và nhà cửa sẽ được ghi thêm trong sổ này là tài sản kèm theo đất. Nếu nhà đất có các giấy tờ trên thì tính pháp lý của nó có thể giao dịch chuyển nhượng.[/FONT]

[FONT=&quot]Trong một số trường hợp, chủ BĐS cầm sổ đỏ tại ngân hàng để vay thế chấp và chỉ cung cấp bảo sao của sổ đỏ thì quý vị cần xác thực giấy tờ vay thế chấp của ngân hàng. Nếu có giấy tờ vay thế chấp thì vẫn có thể yên tâm mua BĐS.[/FONT]

[FONT=&quot]- Nếu giấy tờ OK rồi thì quý vị nên tìm hiểu về tình hình quy hoạch của đất hoặc nhà mà mình muốn mua. Tốt nhất là lên Phòng Quản Lý Đô Thị của quận hoặc huyện để xin phiếu trả lời quy hoạch giấy tờ kèm theo bao gồm (photo bản vẽ vị trí, photo sổ đỏ, sổ hồng) thông thường thì 1 tuần sau sẽ có trả lời. Đối với trường hợp mua đất dự án thì sẽ không cần nghiên cứu thông tin quy hoạch từ chính quyền, mà nghiên cứu quy hoạch dự án từ chủ đầu tư kèm theo các giấy tờ cấp phép đầu tư của chính quyền.[/FONT]

[FONT=&quot]- Tiếp theo là xem về tình hình tranh chấp của bất động sản quý vị muốn mua. Tốt nhất là nên hỏi ở phường/ xã/ ấp. Tuy nhiên còn một số vấn đề khác ví dụ: nhiều người đứng tên miếng đất đó nhưng một trong số họ đã qua đời, hoặc không muốn bán...Kinh nghiệm lớn nhất là không nên mua BĐS có tranh chấp trừ trường hợp quyết mua BĐS đó.[/FONT]

[FONT=&quot]- Con hẻm mà quý vị sẽ ở ( nếu có ). Nếu là hẻm cụt thì thông thường yên tĩnh và an ninh, còn hẻm thông thì dể buôn bán nhưng sẽ phức tạp hơn và ồn ào hơn. Xu hướng hiện nay nên chọn những con hẻm mà xe hơi vào được (>4m). Nên chú ý đến lộ giới của con hẻm, không quan tâm nhiều đến cơ sở hạ tầng của nó vì nhà nước có chủ trương quy hoạch hẻm vì vậy từ từ cơ sở hạ tầng của nó cũng sẽ được hoàn thiện, hoặc nếu khu dân cư tương đối thì tổ dân phố sẽ có cách để cải tạo con hẻm.[/FONT]

[FONT=&quot]- Đất có cứng không, dễ xây nhà không, nếu có ép cọc thì ép mấy m. Cái này nên tham khảo các nhà hàng xóm, chú ý các căn nhà kế quý vị xem thử có bị lún hay không, chú ý xem họ đã xây dựng như thế nào.[/FONT]

[FONT=&quot]- Điện nước, nước máy hay nước giếng nếu là nước giếng thì có sinh hoạt được không, có bị nhiễm phèn hay không? Tốt nhất thì nên tham khảo hàng xóm.[/FONT]

[FONT=&quot]- Tình hình dân cư xung quanh tốt nhất nên bỏ thời gian khoảng 1 -2 ngày lên trên đó ăn cơm hoặc uống cafe thăm quan cuộc sống sinh hoạt dân cư xung quanh. Xem thử phường nằm ở đâu, ủy ban nhân dân nằm ở đâu, đồn công an năm ở đâu, trường học, chợ… sẽ có một cái nhìn toàn diện hơn về môi trường sống xung quan BĐS.[/FONT]

[FONT=&quot]- Cố gắng tìm hiểu tất cả những vấn đề nào mà quý vị cho là cần thiết đối phải xem xét thì đều nên thu thập thông tin và cân nhắc.[/FONT]

2.[FONT=&quot]Sau khi cân nhắc mọi thứ và quyết định mua BĐS thì quý vị có thể trả giá. Thường thì người rao bán nhà họ hay nói thách để việc trả giá được tiến hành gọn gàng và nhanh nhẹn quý vị nên khảo giá ở một số khu vực lân cận gần gần đó, hoặc có so sánh với một số chỗ khác mà quý vị đã tìm đó là lý do tại sao quý vị phải đi tìm mới mua được.[/FONT]

[FONT=&quot]Người bán họ cũng đâu muốn bán rẻ cho quý vị, còn quý vị cũng đâu muốn mua mắc vì vậy khi trả giá đòi hỏi quý vị cũng có một số kinh nghiệm về các khu vực tương tự hoặc lân cận đó. Cũng nên tìm hiểu về hoàn cảnh của người bán để quý vị có thể đạt được một cái giá tốt nhất khi trả giá.[/FONT]

[FONT=&quot]Khi trả giá không nên nóng vội cứ từ từ vì đôi khi quý vị cũng phải có duyên với miếng đất đó thì mới mua được nữa. Ví dụ quý vị đưa ra một giá của quý vị thì nên chờ để xem xét tình hình ... không nên nóng vội rất dễ bị hớ.[/FONT]

[FONT=&quot]Chỉ trừ đất dự án thì giá cả tương đối ổn định còn đa số còn lại là phải trả giá. Không có gì phải ngại khi trả giá thấp hơn giá rao bán >100 triệu. Dĩ nhiên cũng tùy thuộc vào kinh nghiệm của quý vị nữa.[/FONT]

[FONT=&quot]Trong giai đoạn này vai trò hỗ trợ của nhà môi giới rất quan trọng. Tìm được nhà môi giới đại diện mua để có được giá hợp lý sẽ mang lại nhiều lợi ích cho quý vị.[/FONT]

3.[FONT=&quot]Sau khi trả giá xong thì đến tiết mục đặt cọc quý vị sẽ đặt cọc cho bên bán một số tiền. 2 bên sẽ làm một hợp đồng đặt cọc ký tay. Nếu quý vị không tin tưởng nên thuyết phục chủ nhà ra phường để làm chứng còn không thì nhờ dịch vụ BĐS làm giúp. Còn nếu tin tưởng rồi thì chỉ cần chữ ký của 2 bên là được. Theo quý vị biết thì luật dân sự công nhận những hợp đồng tay này như là bằng chứng nếu có chữ ký của người thứ 3 (người làm chứng). Sau khi đặt cọc xong 2 bên sẽ hẹn ngày giao dịch cụ thể.[/FONT]

4.[FONT=&quot]Sau khi đặt cọc xong, thì quý vị cùng bên bán ra phường đề làm giấy chuyển quyền sử dụng cho bất động sản, để phường chứng minh là bất động sản đó không bị tranh chấp. Hồ sơ kèm theo bao gồm: Đơn xin xác nhận theo mẫu, kèm bản gốc chủ quyền nhà.[/FONT]

5.[FONT=&quot]Đúng giờ 2 bên sẽ ra phòng công chứng của nhà nước để công chứng hợp đồng mua bán, hợp đồng này quý vị có thể nhờ trưc tiếp nhân viên của phòng công chứng làm giúp hoặc mua mẫu của nhà nước để điền vào, khi đi công chứng nhớ mang theo Bản gốc + sao: giấy tờ nhà, tùy thân (CMND, HK, kết hôn,…). Mang theo bản gốc: giấy tờ nhà, tùy thân CMND, HK, kết hôn,…. Thông thương trong hợp đồng mua bán giá của bất động sản sẽ nhỏ hơn nhiều so với giá thực tế mà quý vị mua vì khi khai như vậy thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi công chứng xong (lăn tay, ký tên ...) thì quý vị sẽ giữ một bản, bên bán sẽ giữ một bản, và phòng công chứng sẽ giử một bản. Giai đoạn này là kết thúc quá trình mua bán giữa 2 bên và chuyển sang giai đoạn chuyển quyền sử dụng qua cho quý vị. Lúc này quý vị phải chuyền cho bên bán 90-95% số tiền. Số còn lại chỉ nhằm mục đích thúc cho bên bán làm giấy tờ nhanh hơn thôi.[/FONT]

6.[FONT=&quot]Đóng thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng, cái này tùy thỏa thuận của 2 bên thông thường thì bên bán sẽ chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, còn bên mua sẽ chịu thuế trước bạ. Bên bán sẽ chịu 2%/Tổng giá trị BĐS theo giá NN quy định, bên mua sẽ chịu 0.5%/Tổng giá trị hợp đồng mua bán nhà. Giấy tờ mang theo bao gồm: TK trước bạ (2 bản), TK nộp thuế CQSDĐ, bản gốc + sao: Chủ quyền nhà, hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, bản vẽ. Tối đa 5 ngày sau khi nhận hồ sơ quý vị sẽ hoàn tất khâu này, và quý vị sẽ nhận được biên lai thuế trước bạ.[/FONT]

7.[FONT=&quot]Bước cuối cùng, đăng bộ và chuyển quyền sử dụng bất động sản qua tên quý vị. Quý vị sẽ đem Biên nhận hồ sơ theo mẫu (2 bản), bản gốc: TK trước bạ các đời, chủ quyền nhà, hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, Bản vẽ, Thuế mới (Thuế trước bạ quý vị đã nộp) Hộ khẩu, Chứng minh nhân dân .... đến Phòng Quản Lý Đô Thị quận huyện, ủy ban nhân dân quận huyện nơi mà bất động sản toạ lạc để làm thủ tục. Từ 1 đến 2 tuần sau khi nhận hồ sơ quý vị sẽ có sổ đỏ, hồng... gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu của riêng quý vị.[/FONT]

Thanks!

 

Tem , cũng quan tâm lĩnh vực này lắm , lót dép ngồi nge ngóng thêm kiến thức

 

tính học thêm cái này.sau này đi làm thêm.........mà giở hổng bit cái gì hết

 

Còn đôi nào hông, mình mượn với

chịu khó tìm hiểu rùi cái gì cũng ok hết.

 

Cũng đang nghe ngóng để có thêm kiến thức.

 

Tính sai 1 nước là ....

 

thấy trên DH kinh tế có khoá 6tháng ra có bằng môi giới luôn mà chưa rảnh đi học, thôi vô đây học lỏm vậy...

 

nè để đề pa bằng 1 vài câu hỏi ngớ ngẩn nhé :sure: :
+ Đất quy hoạch hay Khu Quy hoạch là gì ??? & nằm trong diện này thì tác hại của nó là gì ???
+ Đất dự án là gì ??? & ...""...như trên ???
+ Đất mình xây nhà lên ở gọi là gì ???
+ Có phải Đất Nông nghiệp thì k nên mua phải k ???

_ Em có hỏi sai gì thì mấy pác chỉnh lại giùm em nhé ^^

@ đam mê lĩnh vực này nhưng có mỗi mấy từ ngữ đó em còn k hiểu thì làm sao mà em học tới đc , mong mấy pác chỉ giúp , em học còn chưa xong nữa mà :feel_good: kiến thức thì vô hạn nhưng đầu em thì có hạn

 

Trả lời được 1 câu trên. Nếu là đất thổ cư ( có sổ đỏ ) và đã xin giấy phép xây dựng và nâng cấp thành sổ hồng thay vì sổ đỏ. Sai thì ai bổ sung đi he

 

vậy tóm lại là bây giờ thì : "cấp sổ hồng cho nhà" hay là "cấp sổ đỏ và ghi nhà là tài sản kèm theo đất"
em có hỏi ngu gì thì anh chỉ bảo em xin nge :feel_good:

 

cho e hỏi hnay cty bds nào manh 1

 

Trước 1 tháng 8 năm 2009:
-Sổ hồng: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
-Sổ đỏ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau 1 tháng 8 năm 2009:
-Dùng 1 giấy chung duy nhất là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". Và phôi giấy màu hồng nên tạm gọi là giấy hồng.

​

Trường hợp những giấy tờ đã cấp trước 1/8/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải quy đổi sang "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". Trường hợp có nhu cầu cấp đổi theo mẫu mới thì liên hệ cơ quan có thẩm quyền giải quyết (cũng đơn giản lắm) và không phải nộp lệ phí (quy định trong Luật còn thực tế để nhanh chóng chắc phải có khoản cafe cà pháo gì đóa).

Có gì sai mọi người sửa và bổ sung giúp Hưng nhé. Thanks!

 

=))
cái topic này ngây ngô quá.

 

+ Đất quy hoạch hay Khu Quy hoạch là gì ??? & nằm trong diện này thì tác hại của nó là gì ??? Đất qui hoạch là đất mà nhà nước đã có chủ trương cải tạo lại khu đó thành dân cư,thương mai hoặc là công cộng với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh làm mới.. Nếu đất nằm trong diện này thì tác hại của nó là bạn sẽ khong duoc xay dựng hay mua bán chuyển nhượng gì đó, chỉ có nằm chờ đền bù rồi đi thôi.Nhiều khi còn roi vao qui hoạch treo thì vài chục năm là thường..ví dụ : Khu Bình Triệu, Thanh Đa , .v.v. còn nhiều lắm.
+ Đất dự án là gì ??? & ...""...như trên ???
Đất dự án thì là đất của các công ty đầu tư bất động sản có xin dự án và lập dự án để khai triển khu đất đó thành khu dân cư,hoặc là chung cư cao tầng,cao ốc vp hoặc khu thương mai. Thường thì đất này sẽ có cơ sở hạ tầng do chủ đầu tư làm và sẽ rao bán ( nền hoặc nhà thô ,hoặc nhà hoàn thiện..v.v. )
+ Đất mình xây nhà lên ở gọi là gì ???
Đất mình xay nha duoc gọi là đất ở đô thị , hay còn gọi là đất thổ cư .
+ Có phải Đất Nông nghiệp thì k nên mua phải k ???
Đất nông nghiệp , đất vườn thì chỉ có muc đích cho nông nghiệp, ko duoc xay dựng để ở nên không nên mua.Giá trị không cao và chuyển đổi mục dích khó khăn , tùy thuộc vào vị trí phuong xã và qui hoạch chủ truong thì mới lên duoc thổ cư. Nói chung rất khó khăn.